Realitní trh se rapidně od minulého roku změnil. Co za to může a co to znamená? Jak se zorientovat, chcete-li prodat či koupit.
Tento vývoj byl očekávaný, tak se prosím nedivme.
Cyklus se opakuje každých 10 – 13 let. Ceny narostou a pak zase klesnou. Realitní trh má obvykle zpoždění 2-3 roky za počátkem „krize“. Slovo krize nemám sice moc ráda, ale dovolme si ho pro účely tohoto článku. Počátek krize = doba, kdy k nám přiletěl onen známý bacil, bídák jeden.
Kdo chce prodat, tak se vzteká.
Pochopitelně. Nemovitost nejde prodat a je třeba změnit cenu. Je to jediná proměnná v této rovnici. Slevovat se nikomu nechce. Zvláště, když se ohlédne 2-3 roky zpět. "Dyť přece vloni soused prodal...".
Byly to ale obvyklé ceny? Přiznejme si, že poptávka je vyšponovala velmi vysoko.
Nebudeme se bavit o tom, co za to může. To všichni víme. Vysoké hypotéky, energie a nejistota. Hypotéka před 2 lety 16 000 Kč. Letos 28 000 Kč. Sakramentský rozdíl.
Kdo chce koupit (má-li na to), začíná si už povyskakovat radostí.
Konečně je výběr nemovitostí, dá se smlouvat o ceně a není problém se dostat na prohlídku.
Koráb realitního trhu již nekormidlují majitelé nemovitostí, nýbrž kupující.
2021:
na 1 nemovitost:
- 40 - 60 prohlídek
- 5-15 konkrétních nabídek, z toho polovina v hotovosti
- počet zájemců převyšoval počet nabízených nemovitostí
- ceny v aukcích rostly o desítky procent
- prohlídkové termíny ihned obsazené
- doba prodeje 2 týdny
Na jednu nemovitost bylo deset a více zájemců připravených okamžitě nakoupit. Prodalo se cokoliv, kdekoliv a hned. Makléři odmítali zájemce o prohlídky a byly jim nabízeny úplatky. Telefony nám zvonily jako zběsilé, od první minuty zveřejnění inzerátu. Lidí na nás číhali před domy, aby se dostali na prohlídku dříve, než ostatní.
Pozooor. Držte si klobouky. Měníme kurz.
2022:
- 1 kupující = desítky nemovitostí na výběr
Jak dlouho trvá, než motivovaný kupec nakoupí?
Jsou to týdny. Nikoliv měsíce. Ti motivovaní kupují nyní. Nebudou čekat měsíce, vyberou si atraktivnější nemovitost, než je ta vaše. A ta Vaše bude stále viset v inzerci.
Kolik motivovaných kupců se pohybuje v terénu?
Jeden, dva, pět? Zatímco váháte, už je to o jednoho méně, jelikož právě podepsal rezervaci na konkurenční nemovitost.
Kupující si vybírá. Co ho zaujme, tam volá. V průměru navštíví 5 nemovitostí (když hodně) a kupuje.
A teď několik hnusných otázek pro prodávající
-
Jaké máte zprávy od svého makléř? Respektive odezvu na Váš vlastní inzerát?
Žádný zájem ale zato hodně shlédnutí inzerátu. Aha.
-
A kolik jste měli prohlídek?
Pět. Hmmm.
-
Kolik nabídek?
Nula. No nepovídejte.
-
Co se stane, když budete trvat na ceně?
Nic. A to je to nejhorší, co se v tomto okamžiku může stát. Bude se dál čekat. Na co?
-
Jak se to u Vás doma projeví, když to neprodáme?
Bude dále platit provoz bytu/domu, energie. Stále nebudete řešit nové bydlení. Budete dál čekat na peníze a udržovat nemovitost v inzerci?
A co si nekoupíte?
-
Můžete si dovolit, aby vám utekli možní kupující?
Co se stane, když budete prodávat dalších 6 měsíců, či roků?
-
Co se stane, když prodáte?
Budete investovat do jiné nemovitosti? Dobrý nápad, nyní, když ceny klesají, :-). V čem se Vám uleví? Co vám to vyřeší? Nebudete muset platit SVJ, sekat trávu, vybírat schránku, sbírat jablka, zametat listí a vyhánět holuby z balkonu.
-
Bude to příští rok lepší? Nikdo neví. Chcete to riskovat?
Faktem je, že jak růst cen, tak jejich pokles většinou trvá několik let. :-(
Ve které jsme fázi nyní? Na to si odpovíte již sami.
Existuje vůbec někdo, kdo tu moji nemovitost koupí?
Pokud chceme prodat, musíme najít někoho živého, kdo hledá podobnou nemovitost a má na to.
Jak ho najít? Jak ho zaujmout? Když pominu perfektní prezentaci (jako například ta moje :-), která musí být v dnešní době při prezentaci naprostou samozřejmostí) jediná proměnná je cena.
Ať skřípete zuby, jak chcete, stejně na to dojde. Stejně budete muset nastavit cenu takovou, aby začal zvonit makléři telefon.
A o kolik změnit cenu?
Malá korekce = žádná korekce.
Jedno vím jistě. Po malých krůčcích, budete slevovat nekonečně dlouho a klesnete víc, než když se rozhodnete pro razantní úpravu ceny. 50 000 Kč, 100 000 Kč…nic neznamená.
Pokud jste již dozráli a pochopili, že musíte v tuto dobu upravit cenu výrazně, srazte 20 – 30%. Teprve potom snad začne telefon zvonit a někdo na prohlídku přijde a možná dostanete i nabídku.
Všichni vyčkávají
Prodávající se ohlížejí za extrémními cenami minulých 2 let, kdy ceny meziročně rostly na některých místech až o 20 - 40% a vyčkávají. Jenže se blíží doba, kdy to bouchne. Kdy se prodávající dostanou do situace, kdy budou muset prodat a začnou slevovat hromadně.
Můj tip na závěr
Zahrajte si na zájemce o Vaši nemovitost. Vyjeďte si na srealitách konkurenční nabídku ve vaší oblasti. To je výběr, viďte. Co si vyberete? Je ta vaše skutečně nabídka ta nejlepší, na kterou budete volat?
No vidíte.
Prodejte a nechte ostatní inzerovat.
Lenka Malíková :-)
Najdete nás na Moravském náměstí 13 v Brně (vedle parkovacího domu Rozmarýn). Děláme skutečně výtečnou kávu.
Budu se těšit.
Lenka Malíková :-)
