Jak jsem prodávala a prodala dům v Židenicích. Co všechno se odehrálo za měsíc, od náběru nemovitosti až po podpis kupní smlouvy.
Cenová analýza a prověření nemovitosti
Na samém začátku každé realitní transakce stojí prověření nemovitosti z právního i hlediska a stanovení a odsouhlasení kupní ceny s prodávajícím. Vysvětlím, jak jsem na cenu došla, které nástroje jsem v kalkulaci použila. Přečtěte si o tom, jak připravuji cenovou analýzu.
Konzultace s kolegy
Výhodou sítě RE/MAX G8 je, že mám kolem sebe skvělé kolegy, se kterými konzultuji vše, co potřebuji.
Každý kolega má jinou specializaci, jinou klientelu, kontakty a zkušenosti. Dohromady nám to dává skvělý potenciál pro všechny otázky a odpovědi.
Náborová schůzka a rozptýlení obav klientů.
Většina z nás neprodává dům každý den. Jednou, dvakrát za život, nebo nikdy. Je tedy jasné, že neznáme postup, nevíme, co a jak bude probíhat.
Cílem náborové schůzky s klientem je představit mu krok po kroku, vysvětlit každý detail prodeje a rozptýlit jeho obavy, které jsou přirozené.
Sestavení prodejního týmu
Za každým makléřem stojí mnoho dalších lidí.
Asistentka, fotograf, zpracovatel 3D plánů, video producent, homestager, úklidová četa, zahradník, advokát a také kolega makléř. Mentor, který je vždy při ruce pokud je třeba se poradit. Také pro případ, pokud "hlavní" makléř onemocní, je zde někdo, kdo o případu ví, zná jeho podrobnosti a je schopen jej bez dalších průtahů převzít, navázat a pokračovat.
Harmonogram
Klientku velmi uklidnilo, když dostala předpokládaný harmonogram celého prodeje, díky kterému
měla přibližnou představu o tom kdy:
- budeme vyklízet
- se bude fotit a natáčet
- poběží inzerát
- budou prohlídky
- budeme podepisovat rezervaci, kupní a úschovní smlouvy
- bude zapsán nový vlastník
- bude mít k dispozici peníze od kupujícího
Harmonogram se nám podařilo nejen dodržet, ale také ještě o nějaký ten týden předběhnout. :-)
Příprava nemovitosti a vedení klienta
Mnoho kroků a celý tým stojí za tímto procesem. V našem případě bylo třeba provést zásadní vyklizení, které vždy prodeji pomůže. Jelikož klientka se rozhodla, že do nového bydlení si vezme naprosté minimum svých věcí, vzali jsme to pěkně od podlahy.
Paní majitelka spolupracovala mimořádně rychle, efektivně a báječně. Dá se říci, že prodejem žila a že jí vlil život do žil. Vložila ve mně a můj tým 100% důvěru a prakticky se nechala vést.
Pokud čemukoliv nerozuměla, jasně se zeptala a nechala si vše vysvětlit.
Všechny čekalo hodně práce
Vyřídili jsme zábor a přistavení kontejneru
Pozvali se brigádníci
Technicý stav nemovitosti: 100 stránková revize.
Vždy je dobré mít technickou revizi nemovitosti. Ať se jedná o domy mladšího data a zejména ty starší. Tuto zprávu jsme tedy také nechali zpracovat. Byla velmi obsáhlá, měla 100 stránek! Nicméně stálo to za to.
Už v počátku jsme tak kupující informovali, co dům bude potřebovat, kde má problém a co je naopak jeho výhodou a dá se využít. Rozkryli jsme karty a kupující měl možnost se dozvědět o nemovitosti téměř vše, co potřeboval.
To, že dům je před kompletní rekonstrukcí a ačkoliv se v něm bydlí, tak neodpovídá moderním požadavkům na bydlení, jsme věděli, nicméně nám zpráva pomohla zacílit na kupující, kteří tento typ nemovitostí znají a ví, jak s nimi dál nakládat.
Kytka sem, dečka tam. Aneb homestaging.
Musím přiznat, že v této oblasti se musí trošku krotit, jelikož v případě starších domů a domů před rekonstrukcí bává přehnaný homestaging kontraproduktivní. Nicméně sem tam nějakou tu kytičku jsem si nemohla odpustit.
Fotíme, natáčíme.
Každý dům má svou duši a ve svých zdech skrývá osud svých obyvatel. Jejich úsměvy, slzy, radosti i nářky. Takto jsme přistupovali i k tomuto domu, který až před celkovou rekonstrukcí, má velký potenciál. Samotnému natáčení a focení předchází příprava v kanceláři. Jednotlivé místnosti si prohlédneme, naplánujeme záběry. Scénář k videu nesmí chybět.
Počasí nám nahrálo a přišel slunný víkend. Natáčení a focení trvalo několik dnů. Nejprve zachytit a představit okolí a lokalitu těm, kteří ji neznají. Často se stává, že kupec přijde ze zahraničí, nebo i z jiného státu.
Dále nafotit a natočit jednotlivé místnosti, tak aby fotografie byly pěkné, nikoliv však zkreslující.
Mimochodem, vždy je mi trošku stydno, když vidím v inzerátech fotografie nasázené na mobil, rozmazané, tmavé křivé. Tak jako fotodokumentace přírody, lidí, měst má svá pravidla, totéž se týká fotografií nemovitostí a místností. Nejen aparaturu a vybavení, ale také knowhow musí fotograf mít.
Videoprohlídka
Přiznávám, že tohle je moje oblíbená část. Videa nás prostě baví. Připadáme si tak trošku jako filmaři.
Věděli jste, že inzeráty u kterých jsou video prohlídky, mají o několik desítek procent větší sledovanost?
Je zde tudíž o mnoho větší šance, že se nemovitost zaujme toho pravého kupce. Jinými slovy videoprohlídka přiláká pozornost více potenciálních kupců, které můžeme pozvat na prohlídku.
Půdorysy
Fotky jsou fajn, video je super. Ale jak má poznat klient, jak dopadá slunce, jak jsou místností průchozí? S tímhle nám pomohly 3D plány.
Plachta
Už jen díky tomu, že jsem na dům umístila plachtu, tak mi volali kolemjdoucí a kolemjedoucí. Nepodceňujte sílu plachty!!! Vřele doporučeno.
Facebook, instáč a realitní servery
50% nemovitostí se prodá přes internet. Když někdo hledá na internetu, musí mnou prodávanou nemovitost nalézt. K tomu využívám veškeré dostupné možnosti placené i neplacené inzerce:
- realitní servery
- sociání sítě – facebook, instagram
- web svůj
- web RE/MAX
- youtube
Další marketingové kanály a aktivity
Nesmíme zapomínat na zbylou část prodejů. Kupující může objevit letáček ve schránce, vidět výlohu naší realitní kanceláře, přečíst si přímo email, který zasíláme klientům v naší databázi.
Zahajujeme prodej
V okamžiku kdy máme hotové veškeré výše zmíněn podklady, můžeme vyrazit ven s inzerátem. Je třeba také vystihnout správnou dobu. Statistiky nám říkají, které dny a hodiny jsou pro zveřejnění vhodné a které méně.
Inzerce spuštěna na všech kanálech a jdeme na to!
Callcentrum Malíková
A je to tady. Po spuštění inzerátu se rozdrnčel telefon a nepřestal celé 2 dny. Vlastně drnčel až do doby rezervace. Zachytili jsme cca 60 zájemců.
Nejsme kasteláni. Jsme makléři.
Naši školitelé a zkušení mentoři z RE/MAX G8 říkají (a mě se to hrozně líbí): Nejsme kasteláni, jsme makléři. A to mluví za vše.
Na prohlídky bereme pouze vážné zájemce, u kterých předpokládáme, že by opravdu mohli koupit a že budou schopni koupi bez problému financovat.
Takovou pozornost, jakou věnujeme potřebám prodávajícho musíme věnovat bezpodmínečně i potřebám kupujícího. Prověříme, zda je pro něho nemovitost vhodná. S každým zájemcem si tedy popovídám o tom, co vlastně hledá a zda právě tento dům splňuje jeho představy.
Šetříme čas kupujícím i svůj.
Třešnička na dortu: Prohlídka
Prohlídky probíhaly ve 2 nabitých dnech. Na každého jsme měli vyčleněno 30 minut. Již před prohlídkou má kupující k dispozici maximum materiálů:
- technickou zprávu
- fotografie
- výkresovou dokumentaci
- 3D plány
- kompletní popis nemovitosti a okolí
Samotná prohlídka je již třešničkou na dortu. Kupujícímu vysvětlíme další postup a jakým způsobem může projevit a potvrdit svou nabídku.
Díky spolehlivému kolegovi, který byl vždy při ruce i prohlídky ubíhaly jako po másle.
Vyhodnocení
O každém jednotlivém kroku i krůčku celého procesu pravidelně informuji paní prodávající. Posílám například statistiky shlédnutí inzerátů, které běží na všech zásadních realitních serverech. Klient je informován i o konkrétních zájemcích a jejich zájmu na prohlídce.
Rozhodnutí, komu nemovitost prodáme je vždy na kupujícím, kterému předkládám veškeré informace, které mám k dispozici.
Aukce aneb sběr nabídek
Byl to právě RE/MAX, který zavedl tento způsob prodej do ČR. Na první pohled se může kupujícím zdát tento způsob prodeje možná trošku adrenalinový, nicméně pojďme se na něj podívat blíže.
Makléři jsou obchodníci. Každý obchodník využívá potenciál trhu a snaží se prodat, co nejlépe. Respektive najít nejlepšího kupce. Ať už prodává rohlíky nebo vířivky. Záleží vždy na poptávce a nabídce. Nemovitosti jsou zcela specifickým a unkátním zbožím.
Dovolte mi otázečku.
Pokud budete prodávat svou nemovitost, prodáte prvnímu, kdo přijde u ulice? Nebo budete chtít vědět, jaký potenciál nemovitost na trhu ve skutečnosti má?
Nikdo nám nikdy nedokáže určit přesnou cenu nemovitosti lépe než trh sám.
Aukcí není třeba se bát. Ceny se nešplhají do výšek tak závratně, jak by se mohlo stát. Čísla říkají, že u nemovitosti do 10 mil. Kč navýšení ceny nepřeskočí 10%.
Navíc je zde určitá svoboda v tom, že kupní cenu určíte sami. Je to zcela na kupujícím, kolik je ochoten nabídnout.
Stává se i to, že se nemovitosti prodá za stejnou cenu, za kterou byla nabízena nebo se prodá například jeno 50 000 Kč dráž. Nebojte se aukcí. Fáze nabídky je nezávazná.
POZOOOR! Výsledek:
Z původní ceny nabízené ceny 5 700 000 Kč, jsme se vyhoupli na 6 000 500 Kč. Cena se zvedla o 5,3%. Není to moc a není to málo. S nadsázkou říkám, že celý servis měla klientka zadarmo. Respektive dobrý makléř si na sebe vydělá. Procenta nám také ukazují, že původní cenova analýza byla blízko prodejní ceny a byla správná. Přesto nám dala možnost s cenou dále pracovata a zjistit, kde má nemovitost cenový strop.
Závazný je krok rezervace.
Poté, co prodávající vybrala kupujícího a kupující svou nabídku opakovaně potvrdil, přistupujeme k podpisu rezervační smlouvy. Děje se tak druhý den po podání nabídky. Do 2 dnů je třeba složit rezervační poplatek.
V hlavní roli advokát
Po připsání rezervačního poplatku na účet RK zahajujeme přípravu celého obchodu. Předkupní, kupní, úschovní smlouvy. Veškeré podklady jsou předány renomovanému advokátovi, který je pověřen, prověřen a oprávněn spolupracovat se sítí RE/MAX.
Podpisová akce
Poté, co si obě strany odsouhlasily veškeré náležitosti, sešli jsme se k podpisům a ověření v advokátní kanceláři.
Konec nebo ještě ne?
Poté, co je připsána do advokátní úschovy plná kupní cena, advokát vyráží na katastr a podává návrh na vklad. Nový vlastník je připsán, prodávajícímu odchází peníze. Konec nebo ne?
Poprodejní servis
V každém oboru, ve kterém jsem kdy pracoval, jsem pro své klienty udělala něco navíc. Vždy se mi to mnohonásobně vrátilo, v dobrém slova smyslu.
Pokračujeme tedy i po zdánlivém konci realitní transakce a asistujeme oběma stranám při předání nemovitosti i při přepsání energií na nového vlastníka.
Předávání nemovitosti je slavnostní záležitost. Kupující i prodávající si zaslouží odměnu.
Naši klienti se mohu těšít na speciální šampaňské s příběhem. Pilo se totiž na svatbách princů Harryho a Williama.
Je to hodně práce, co říkáte? Náš příklad byl ideální. Od náběru nemovitosti do podpisu kupní smlouvy uběhl měsíc. Tomu všemu však předcházelo několik přípravných schůzek a další týdny uběhnou než bude zapsán nový vlastník do veřejného rejstříku.
Díky skvělému kolegovi Jiřímu Belcredi Knauerovi, báječné spolupracující klientce a spolehlivému kupujícímu proběhl obchod tak, jak měl.
Úsilí se ukázalo i v síti
a mě udělal radost certifikát makléř měsíce dubna - 1. místo.
Co Vy na to? Vyzkoušíte si mě?
Pojďme se sejít nad kávou a probereme detaily prodeje vaší nemovitosti.
Podíváme se na kupní cenu, vysvětlím rizika a úskalí a řeknu Vám na co si dát pozor, pokud se rozhodnete prodávat nemovitost sami.
Budu se těšit. :-)
Lenka Malíková
