Pár faktů
Odhady jsou nejčastější službou, kterou makléři pro klienty zpracovávají. Před každým prodejem, koupí a před každým pronájmem a pro dědická řízení.
Jak se dělají odhady?
Kouknu z okna a vidím. Tři vlašťovky. Tak to budou tři melouny, paničko. Tak takhle by situaci řešil možná vykutálený makéř jménem Eduard Filuta z realitní kanceláře Reality bez reality.
Vytvoření správné ceny je náročná disciplína. Nikde totiž není psáno, za kolik se má ta či ona nemovitost prodávat. Zpracovat odhady pro byty na sídlišti není tak složité. Vezměte si ale takovou atypickou vilku na samotě v horách. To už je větší oříšek.
Máme však k dispozici mnoho různých nástrojů, které nám pomáhají s odhady. Ať už jsou to skutečné kupní ceny nemovitostí za několik let zpět, grafy ukazující vývojovou tendenci trhu nebo třeba srovnání s podobnými nemovitostmi. Vždy je dobré ci cenu ověřit pomocí několika různých metod.
Metody oceňování nemovitostí
- Srovnávací - nejčastění používaná metoda. Bereme v potaz nemovitosti, které se za danou dobu prodaly v daném místě. Na cenu se díváme z mnoha úhlů pohledu, měníme různá nastavení a parametry. Srovnáváme, porovnáváme, analyzujeme až jsme si jisti s tou správnou cenu a s tou jdeme za klientem.
- Nákladová - zde se zaměřujeme na náklady, které byly vynaloženy na danou nemovitost. Metoda se používá například u novostaveb.
- Výnosová - kolik nám nemovitost může vynést za danou dobu. Pronájmem či propachtováním. Investoří pracují s návratností 20 - 25 let.
Spravedlivě
Při zpracování cen jsem osovou nezávislou a nezaujatou.
Cena musí být tak akorát. Ta správná.
Jak nadhodnocení, tak podhodnocení nemovitosti mají svá rizika a mohou vést k poškození klienta nebo jednoho z dědiců. Nebohý klient však netuší.
Riziko příliš vysoké ceny
Nasadit vysokou cenu při koupi je lákavé. Zvláště pokud jste na straně prodávajícíh. Každý majitel nemovitosti chce prodat za co nejvyšší cenu. Řeknete si: však můžu vždy slevnit.
Jenže to má svá úskalí:
Nahodíme- li vysokou cenu, na prohlídku přijde méně klientů, takže je menší šance, že se nemovitost prodá v dohledné době. Vysoká cena prostě klienty odradí už v první fázi, takže se ani nezeptají, zda se mohou přijít podívat.
Navíc se protahuje prodej nemovitosti z několika týdnů na měsíce a nakonec se nemusí vůbec prodat. A vás už to nebaví, protože se to táhne, navíc stále slevňujete.
Je zřejmé. Prodáte pod cenou, klient prodělá. Není o čem se tu bavit.
Správná tržní cena nemovitosti
Jak už jsme si řekli, určit tu správnou cenu, za kterou prodáte je proces složitý, ale vždy se vyplatí. Cena by měla být natolik atraktivní, aby přilákala potencionální zájemce.
Na prohlídku příjde větší množství klientů a schopný makléř uspořádá aukci. Vážní zájemci do určitého data dají své nabídky a sdělí způsoby financování. Prodávající si už jen vybírá. Tímto způsobem se daří zvedat kupní ceny o stovky tisíc.
Vy a makléř máte při prodeji stejný cíl
Nebudeme si nic nalhávat a nalijeme si čistého vína. S makléřem máte stejný cíl. Prodat za co nejvyšší cenu. Vy budete spokojení a makléř taky, protože jeho odměna je většinou provizní a roste s prodejní cenou. Nicméně nikdy by to nemělo být za každou cenu a už vůbec ne prvnímu zájemci a hned. Ztrácíme potom prostor pro vyjednávání. A jsme opět u toho. Klient může být poškozen, aniž by si toho byl vědom.
Správný postup stanovení ceny
Stanovení takové ceny, aby přilákala co nejvíce solidních kupujících. Budete - li mít vážné zájemce, můžete vytvořit konkurenční prostředí a to nám pomůže zjistit, zda jsme cenu správně určili a zda máme prostor pro její navýšení. Předem vška musí být jasné, že se bude jednat o aukci nemovitosti. Nejednou se stane, že se cena rodinného domu zvedne o 700 000 Kč a cena bytu o 200 000 Kč. Spokojeny musí být a jsou všechny strany. Klient, makléř, ale také kupující, protože získal to, o co urputně usiloval a o co je velký zájem.
Cena zpracování odhadu
Odhady nemovitostí začínají na 1 500 Kč vč DPH. Odhady provádím v Brně a okolí.
Jak vypadá výsledná cenová analýza pro dědické řízení?
Jedná se o 5 - 8 stránkový dokument, který obsahuje:
- účel odhadu
- podrobný popis a informace o nemovitosti
- popis lokality
- dispozici a užitné plochy místností
- technický stav jednotlivých částí: střecha, okna, zateplení, vytápění, podlahovou krytinu, elektrické rozvody
- mapové náhledy - orto mapa
- výsek katastrální mapy
- fotografickou dokumentaci
Přijedete se podívat?
Ano. Rozhodně budu chtít nemovitost vidět. Budu se ptát na spoustu věcí kolem nemovitosti, udělám si pár fotek, projdu sklep i půdu a zaměřím plochy místností. Pokud budete mít projektovou dokumentaci, budu velmi šťastná.
Cílem je zvážit veškeré okolnosti, skutečnosti, výhody i nevýhody a případné vady nemovitosti a tyto zohlednit v cenové analýze.
Pár tipů nakonec
Nechejte si cenu od makléře vysvětlit. Zeptejte se, jak na ni došel. Kvalitní makléř přijde vybaven a připraven. Vysvětlí dopodrobna, jak na cenu došel a nechá vám materiály, abyste si je mohli sami prostudovat.
Nespěchejte. Vše si v klidu rozmyslete. A nenechte se do ničeho tlačit.
Upozornění: jako realitní makléř nejsem oprávněna vypracovat znalecký posudek dle zákona 151/97Sb.
Mějte se báječně.
Vaše makléřka Lenka
Odhad ceny při prodeji nemovitostí s námi máte zdarma.